سند عادی را به سند رسمی ترجیح ندهید

سند عادی را به سند رسمی ترجیح ندهیدمردم ما هنوز هم به قول و قرارهای دوستانه و معامله کردن بر مبنای اعتماد و ریش‌سفیدی بیشتر از قول و قرارهایی که قانون سفت و سختشان می‌کند دلبسته‌اند؛ شاید به خاطر سنتی بودن، شاید به خاطر صرفه‌جویی در هزینه‌ها و شاید به خاطر ناآگاهی.برای همین است که فقط در حوزه املاک گفته می‌شود که یک‌سوم دعاوی مطرح شده در محاکم قضایی ناشی از اختلافاتی است که سرمنشأ آن تنظیم اسناد عادی است یعنی اختلافاتی که با کنار گذاشتن دیدگاه‌های سنتی و مبتنی بر اعتماد متقابل دیگر به وجود نمی‌آید. از نظر قانون، اسناد 2 دسته‌اند که اسناد رسمی و عادی را شامل می‌شوند. اسناد رسمی آنهایی هستند که یا در دفاتر اسناد رسمی یا در ادارات ثبت اسناد و املاک یا توسط ماموران رسمی تنظیم و مهر و امضا می‌شوند. وقتی معامله‌ای با تنظیم سند رسمی ثبت می‌شود چند خاصیت مهم پیدا می‌کند، چون اسناد رسمی برخلاف اسناد عادی که اغلب محل اختلاف و درگیری می‌شوند غائله اختلافات را می‌خوابانند. ویژگی مهم اسناد رسمی این است که بین طرفین تنظیم‌کننده و جانشین قانونی آنها مثلا ورثه، معتبر هستند. همچنین تاریخ سند رسمی نه‌تنها نسبت به طرفین معامله بلکه نسبت به سایر اشخاص نیز معتبر است به این معنا که اگر مثلا 2 نفر ملکی را براساس یک سند رسمی معامله کرده باشند و سپس فروشنده، همان ملک را با استفاده از یک سند عادی با شخص سوم معامله کند این سند عادی موجب نمی‌شود تا ملک از مالکیت کسی که سند رسمی را در اختیار دارد خارج شود. اسناد رسمی همچنین قابل انکار و تردید نیستند، هرچند که می‌توان ادعای جعلی بودن آن را مطرح کرد. به این ترتیب مثلا اگر کسی با تنظیم سند رسمی در دفترخانه از فرد دیگری وجهی را مطالبه کند هیچ‌یک نمی‌توانند ادعا کنند که این سند را امضا نکرده‌اند و فقط می‌توانند ادعای جعلی بودن این سند را داشته باشند که البته برای اثبات موضوع جعل نیز خودشان باید ادله محکمه‌پسند ارائه دهند. در مقابل، اسناد عادی هیچ‌کدام از این ویژگی‌ها را ندارند و به راحتی می‌توانند سبب بروز اختلاف بین طرفین یک معامله بشوند.به طور کلی نوشته‌هایی که افراد با یکدیگر برای تنظیم امور جاری‌شان می‌نویسند و نیز نوشته‌هایی که برخلاف اسناد رسمی توسط یکی از 3 مرجع صلاحیت‌دار تنظیم نشده باشند سند عادی محسوب می‌شوند. طبق این تعریف چک و سفته نیز سند عادی هستند، چون افراد رأسا آن را تنظیم می‌کنند و هیچ مامور رسمی در صدورشان نقش ندارد، این در حالی است که صرف چاپی بودن یک نوشته یا تایپ آن در سربرگ‌های آرم‌دار مانند آنچه توسط آژانس‌های املاک یا فروش اتومبیل تنظیم می‌شود، موجب رسمی شدن یک سند نمی‌شود.البته 2 حالت وجود دارد که طی آن اسناد عادی اعتبار اسناد رسمی را پیدا می‌کنند یکی این که شخصی که سند عادی علیه او اقامه شده صدور آن را تایید کند و دیگر این که در دادگاه ثابت شود که سند عادی که مورد انکار قرار گرفته از سوی شخصی که انکار می‌کند قبلا مهر و امضا شده است. مبایعه‌نامه؛ سندی عادی و قابل انکار مبایعه‌نامه‌های مربوط به نقل و انتقالات ملک نیز جزو اسناد عادی محسوب می‌شوند و می‌توانند تمام پیامدهای این قبیل اسناد را به دنبال بیاورند، ولی با این حال مردم ترجیح می‌‌دهند تا مراحل مقدماتی نقل و انتقالات ملک را در بنگاه‌های املاک و نه در دفترخانه‌های اسناد رسمی ثبت کنند. البته قرار است از اول آبان ماه مبایعه‌نامه‌های جدید با شکل و شمایلی تازه وارد بازار نقل و انتقالات ملک شوند، ولی با این حال موضع سازمان ثبت به عنوان مرجع قانونی تثبیت مالکیت هنوز هم بر این است که این مبایعه‌نامه‌ها جزو اسناد عادی محسوب می‌شوند و برای همین قابل انکار و تردید. نکته: صرف چاپی بودن یک نوشته یا تایپ آن در سربرگ‌های آرم‌دار مانند آنچه که توسط آژانس‌های املاک یا فروش اتومبیل تنظیم می‌شود، موجب رسمی شدن یک سند نمی‌شود این مبایعه‌نامه‌ها که برخلاف قراردادهای قبلی فاقد آرم قوه قضاییه و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هستند، طوری طراحی شده‌اند که هر کدام از آنها هولوگرامی دارند که رویشان شماره سریالی درج شده که به این طریق در سامانه مشاورین املاک تعریف شوند تا مشاور املاک دیگری نتواند از آن استفاده کند. همچنین در بالای این هولوگرام، بارکدی دوبعدی به صورت میکروفیلم قرار گرفته تا افرادی که وارد معامله می‌شوند بتوانند با عکسبرداری از این بارکد مشخصات ملک و قرارداد منعقد شده را مشاهده کنند. مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک می‌گوید این مبایعه‌نامه‌های جدید امکان هرگونه تخلف از جمله فروش ملک به چند نفر را از بین می‌برد و افراد می‌توانند با اطمینان خاطر وارد معاملات مسکن شوند. البته نه رئیس سازمان ثبت و نه معاون اسناد این سازمان به ایجاد چنین اطمینان خاطری اعتقاد ندارند. اختلاف نظر میان سازمان ثبت و اتحادیه مشاوران املاک که پس از حذف نام و آرم قوه قضاییه و سازمان ثبت اسناد و املاک، قراردادهایی با نام وزارت بازرگانی را در اختیاردارند اختلاف ریشه‌داری است. سال‌هاست که ثبتی‌ها اعلام می‌کنند مبایعه‌نامه‌های تنظیمی در بنگاه‌های املاک وجهه قانونی ندارند و سبب تثبیت مالکیت‌ها نمی‌شوند حتی چندی قبل احمد تویسرکانی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در گفت‌وگو با «جام‌جم» تاکید کرد حرف ثبتی‌ها این است که چرا وقتی بنگاه‌های املاک خدماتی حقوقی ارائه می‌دهند همچنان تمام اموراتشان به دست وزارت بازرگانی است و هیچ ارتباطی با سازمان ثبت ندارند. تویسرکانی می‌گوید بعضی از مشاوران املاک از عبارات حقوقی که در فرم‌ها نوشته شده کاملا سردرنمی‌آورند و از آثار حقوقی‌شان خبر ندارند در حالی که قبل از هر معامله‌ای باید نسبت به ممنوع‌المعامله بودن یا نبودن افراد و اطلاعات ملک آگاهی کافی وجود داشته باشد؛ چراکه گاهی اتفاق می‌افتد که معامله براساس یک سند جعلی و اطلاعات غلط انجام می‌شود و همین امر موجب ایجاد دعوا و تشکیل پرونده می‌شود. درواقع سازمان ثبت نگران تنظیم اسناد عادی و مشکلاتی است که به خاطر آنها زندگی مردم را مختل می‌کند، یعنی نگرانی که رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک آن را بی‌اساس می‌داند و تاکید می‌کند که مشاوران املاک همواره طرفین معامله را تشویق به ثبت محضری می‌کنند؛ ولی با این حال معاون اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نسبت به تنظیم مبایعه‌نامه‌ها در بنگاه‌های املاک هشدار می‌دهد.سیدعلیرضا میرشریفی به «جام‌جم» می‌گوید: از آنجا که نظارت دقیقی بر فعالیت آژانس‌های املاک وجود ندارد و آنها بدرستی ساماندهی نشده‌اند، ما به وزارت بازرگانی اعلام کردیم که آرم سازمان ثبت را از مبایعه‌نامه‌ها حذف کنند، چون وجود آرم این سازمان در کنار نام و آرم قوه قضاییه موجب اعتماد مردم به مبایعه‌نامه‌ها می‌شد و به خاطر اعتبار نام این دو نهاد به سلامت معامله اطمینان می‌کردند؛ در حالی که به اعتقاد ما چه در گذشته و چه با وجود تهیه‌ مبایعه‌نامه‌های جدید همچنان تنظیم این قراردادهای عادی در بنگاه‌ها می‌تواند حقوق مردم را به خطر بیندازد.او در پاسخ به گفته‌های رئیس اتحادیه مشاوران املاک که شکل جدید مبایعه‌نامه‌ها را موجب بالا رفتن ضریب ایمنی معاملات می‌داند و می‌گوید: داشتن هولوگرام هیچ کمکی به اعتبار قراردادها نمی‌کند، چون هر چقدر هم که ضریب امنیتی اوراق بالا برود، باز این مبایعه‌نامه‌ها در زمره اسناد عادی و قابل انکار و تردید هستند، در حالی که اسناد رسمی که در دفترخانه‌ها و تحت نظارت سردفتران تنظیم و سپس در دفاتر کل ثبت می‌شوند، به هیچ وجه قابل انکار نیستند.میرشریفی که معتقد است حدود یک‌سوم دعاوی حقوقی حتی شکایات کیفری ـ‌ از جمله قتل ـ مطروحه در دستگاه قضایی ناشی از اختلافات ملکی و اسناد عادی است،‌ در عین حال تاکید می‌کند که برای حمایت از حقوق مردم باید آژانس‌های املاک تحت کنترل و نظارت دستگاه قضایی قرار بگیرند؛ همان اتفاقی که به گفته میرشریفی باید در روند مذاکرات چندجانبه ساختارهای آن طراحی شود.   نویسنده : حسن پور